Больше 10 лет назад обязанность по оценке коммерческой недвижимости убрали. Налог стали рассчитывать по стоимости из договора купли-продажи, а если такой стоимости не было — по оценке.
Со временем эта система стала работать нелогично.
Например, один владелец мог купить магазин в 1998 году за 300 000 тенге, а другой — похожее помещение значительно позже и намного дороже.
За эти годы недвижимость из-за инфляции выросла в цене, а стоимость в старых договорах осталась прежней. В результате рос разрыв между реальной рыночной стоимостью недвижимости и суммой, от которой рассчитывался налог.
Поэтому с 2026 года норму по оценке вернули.

Правила прописаны в ст. 591 нового Налогового кодекса РК.
Для тех, кто ведет бухгалтерский учет, налоговой базой является среднегодовая балансовая стоимость с учетом переоценки имущества. Оценку нужно проводить не реже одного раза в три года.
Для ИП, которые не ведут бухгалтерский учет, в первые три года после приобретения недвижимости используется стоимость покупки или затраты на строительство.
В последующие периоды налог рассчитывается уже от рыночной стоимости.
Отчет об оценке действует не более трех лет, поэтому оценку необходимо обновлять.

Для ИП, которые не ведут бухгалтерский учет, в п. 6 ст. 591 НК РК есть важное уточнение: оценка должна проводиться не реже одного раза в три года по состоянию на 1 января.
И здесь возникает проблема.
Если понимать норму буквально, большое количество владельцев коммерческой недвижимости должны практически одновременно обращаться к оценщикам в начале года.
Кроме того, для определения рыночной стоимости нужен рынок, а сразу после Нового года рынок недвижимости практически неактивен.
Другой вариант — сделать оценку позже, но ретроспективно определить стоимость недвижимости на 1 января. Такая оценка возможна, но она сложнее и, как правило, дороже.
Раньше оценку можно было делать равномерно в течение года текущей датой и использовать ее при сдаче декларации по имуществу.

Сначала нужно посмотреть, когда была приобретена недвижимость.
Если с момента приобретения прошло более трех лет, проверяем, есть ли отчет об оценке.
Если отчет есть — смотрим его дату.
Если оценки нет или ей уже более трех лет, согласно новому Налоговому кодексу нужно делать новую оценку.
Например, если магазин куплен в 2011 году и оценки нет либо последняя оценка была сделана более трех лет назад — оценку нужно делать сейчас.
При этом в Кодексе нет разъяснения налоговых органов о том, что оценку можно не делать до 2029 года.
До 31 марта владельцам коммерческой недвижимости нужно сдавать форму 700 — Декларацию по земле и имуществу. Поэтому вопрос оценки напрямую влияет на то, какую стоимость недвижимости использовать при расчете налога.

Проверить это можно по простой схеме:
1. Берем документ на недвижимость, например договор купли-продажи, и смотрим дату и сумму приобретения.
2. Если с момента приобретения прошло больше трех лет, проверяем отчет об оценке.
3. Если оценки нет или отчету об оценке больше трех лет, заказываем новую оценку.

При этом:

• для тех, кто ведет бухгалтерский учет, — оценка текущей датой;
• для ИП, которые не ведут бухгалтерский учет, — ретроспективная оценка по состоянию на 1 января 2026 года.

То есть если помещение приобретено давно, а действующей оценки нет, по новым правилам нужна новая оценка.

За последние годы многие привыкли сдавать форму 700 — Декларацию по земле и имуществу «по-старому», используя прежнюю стоимость недвижимости.
Но если объект приобретен более трех лет назад, а оценки нет или ей уже больше трех лет, по новым правилам требуется новая оценка.
При этом остается вопрос налогового администрирования: будут ли налоговые органы сразу проверять выполнение этого требования.
Если сдать декларацию «по-старому», а позже налоговые органы выставят уведомление, за период с 2026 года до даты выявления нарушения придется:

• доплатить разницу по налогам;
• заплатить пеню;
• сдать дополнительные отчеты.

Поэтому при сдаче декларации по старым данным нужно учитывать эти возможные последствия.